Il est un vieux dicton qui renseigne que la terre appartient aux premiers occupants ; elle est d’autant plus sacrée en Afrique où la notion d’autochtonie est davantage mise en avant à travers l’occupation et l’exploitation des terres. Mais à la vérité, l’Etat en tant qu’entité gouvernementale, étant comme un « bonus pater familia » (bon père de famille), en est l’administrateur en vue de son utilisation rationnelle. Il apparaît donc évident que pour en devenir propriétaire foncier au sens stricte, il faut respecter scrupuleusement un certain nombre de règles qui aboutiront à l’obtention d’un titre foncier, qui reste et demeure, l’unique certification de la propriété immobilière. D’où la nécessité d’immatriculer les terrains au nom de l’acquéreur ou ayant droit, par les procédures que nous connaissons, à savoir l’immatriculation directe, la mutation, le morcellement ou la concession (lire nos articles y relatif). Toutefois, un traitement particulier existe en ce qui concerne les étrangers, c’est-à-dire les sujets de droit qui n’ont pas la nationalité camerounaise, en ce qui concerne leur processus d’acquisition immobilière dans le territoire national. Qu’en est-il justement ?

LES EXIGENCES LEGALES POUR L’ACHAT D’UN TERRAIN AU CAMEROUN PAR UN ETRANGER

Il faut d’emblée noter que la procédure d’immatriculation directe des terres du domaine national de première catégorie n’est pas autorisée pour les étrangers puisque l’exigence principale est l’occupation ou l’exploitation de ces terres, avant le 05 août 1974. Toutefois, ces derniers, pour des besoins d’investissement immobilier, peuvent solliciter d’un particulier ou de l’Etat, une concession, un morcellement ou une mutation mais dans le strict respect de l’article 10 de l’ordonnance N° 74-1 du 06 juillet 1974 fixant le régime foncier qui dispose en suspens :

« 1) Les personnes physiques ou morales de nationalité étrangère désirant investir au Cameroun ainsi que les missions diplomatiques ou consulaires et les organisations internationales peuvent conclure des baux ou acquérir des propriétés immobilières, sauf dans les zones frontalières.

 Les actes établis à cet effet doivent, à peine de nullité, être revêtus : - du visa du ministre chargé des domaines en ce qui concerne les particuliers ; - du visa du ministre des affaires étrangères et du ministre chargé des domaines en ce qui concerne les missions diplomatiques et consulaires et les organisations internationales.

2) Toutefois, l’acquisition des propriétés immobilières par les missions diplomatiques et consulaires accréditées au Cameroun ne peut être autorisée que sous condition de réciprocité.

La superficie totale cessible ne peut dépasser 10.000 m2 pour chaque mission, sauf dérogation spéciale accordée par le gouvernement.

3) En cas de revente, l’Etat jouit d’un droit de préemption sur le rachat de l’immeuble compte tenu du prix initial, de la mise en valeur réalisée et de l’amortissement. Les actes établis à cet effet doivent, à peine de nullité, être soumis au visa préalable du ministre chargé des domaines.

4) Les acquisitions visées ci-dessus n’entrainent pas l’aliénation des ressources du sous-sol.

L’IMPLICATION DES EXIGENCES LEGALES POUR L’ACHAT D’UN TERRAIN AU CAMEROUN PAR UN ETRANGER

Comme effet systémique, il ressort de l’interprétation de la loi, que la procédure d’acquisition foncière par un étranger reste fondamentalement la même que celle réservée aux nationaux, sous réserve des restrictions dues au visas du ministre des domaines pour les transactions entre particuliers et des visas cumulatifs des ministres des domaines et des affaires étrangères pour les transactions impliquants les missions diplomatiques et consulaires et les organisations internationales à condition pour ces dernières d’avoir les même avantages prévus pour les étrangers dans leur pays d’origine et que le terrain objet de la transaction soient limités à une certaine superficie et ne soient pas situés dans une zone frontalière.

Il est donc tout à fait possible pour un requérant étranger, de devenir non seulement locataire mais aussi, propriétaire foncier au Cameroun, qu’il soit une personne physique ou morale à condition de satisfaire aux exigences exposées ci-dessus.